Op alle informatie op deze website is onze disclaimer van toepassing! Zie ook onze nuttige links voor bouwgerelateerde zaken.

Wat kost een bouwtekening en hoelang duurt de uitwerking?
De totaalprijs van een bouwkundige tekening en/of bouwaanvraagtekening hangt onder andere af van het aantal benodigde plattegronden, doorsneden, gevels en eventuele detaillering maar ook van de complexiteit. Hierdoor is uw offerte altijd op maat. Hieronder wat richtprijzen (excl. btw):
  • Archief opvragen en sorteren v.a. €40,- *
  • Inmeten/opname 1 bouwlaag v.a. €120,-*
  • Bouwtekening verbouwing v.a. €700,-
  • Bouwtekeningen en bouwaanvraag incl. coordinatie (excl. kosten derden en leges) v.a. €935,-
  • Uurtarief tekenaar €50,- / €75,-
  • Uurtarief advies/projectbegeleiding €75,- / €80,-

* = alleen binnen gemeente Amsterdam

Uitwerking
We streven ernaar om alles zo snel mogelijk uit te werken. Nadat we de archiefstukken hebben opgehaald kan er een inmeetafspraak worden gemaakt. Meestal hebben wij een week nodig voor het uitwerken van de bestaande situatie en een week voor de nieuwe situatie afhankelijk van de grootte van het werk en/of de drukte.

Wat hebben jullie nodig voor een offerte?

Voordat we aan een opdracht beginnen en/of een offerte opstellen willen wij graag zoveel mogelijk stukken in ons bezit te hebben zoals:

  • Archiefstukken: in het gemeentearchief zijn de originele bouwtekeningen (de oprichtingstekeningen) te vinden alsmede de tekeningen van recentere bouwvergunningen.
  • Foto’s: voor ons is het handig om van belangrijke gebouwdelen en zoveel mogelijk overzicht foto’s te hebben om hiermee tijdens de aanvraag van de vergunningen en opstellen van bouwtekeningen rekening mee te kunnen houden.
  • Moodboard: met een moodboard kunt u uw wensen ten aanzien van het ontwerp in kaart brengen zodat wij deze kunnen vertalen naar de bouwtekeningen voor de gemeente en aannemer. Met een moodboard kunt u uw keuzes van bijvoorbeeld materiaalkeuze en inrichting bij elkaar halen.
  • Schetsen: om uw concept uit te werken tot bouwtekeningen is het gebruikelijk dat wij schetsontwerpen hebben van uw nieuwe ontwerp. Wij kunnen ook zlef een nieuw concept ontwerpen, maar het zal
  • Floorplanner plattegronden (indien beschikbaar): met behulp van floorplanner plattegronden maken wij onderleggers voor plattegronden van het gebouw die wij kunnen gebruiken tijdens het inmeten als hulpmiddel.

Bovenstaande stukken zorgen ervoor dat wij de opdracht zo goed en snel mogelijk kunnen uitvoeren door onduidelijkheden en/of meerwerk te voorkomen en zo tijd te besparen. Verder zijn deze hulpmiddelen gebruikelijk voor onze proces volgorde.

Waar wordt een bouwplan aan getoetst?

De gemeente toetst uw bouwplan aan de volgende zaken:

  • vergunningsplicht (indien uw bouwplan toch vergunningsvrij is dan krijgt u hier een brief over).
  • bestemmingsplan (hierin staat wat er mag worden gebouwd).
  • eventueel beleid (b.v. de kruimelgevallenregeling) voor een ontheffing/vrijstelling van het bestemmingsplan
  • welstandseisen (uit de welstandsnota deze wordt ambtelijk dan wel door de welstandscommissie getoetst).
  • Bouwbesluit (bouwtechnische eisen) en de Bouwverordening.
Wat is een conceptaanvraag en wat is hiervoor nodig?
Wanneer u plannen heeft om te gaan (ver)bouwen en er grote onzekerheid bestaat over de haalbaarheid, dan is het mogelijk om op basis van globale tekeningen en gegevens een conceptaanvraag door ons te laten verzorgen. Het bouwplan wordt vervolgens door de gemeente getoetst aan het bestemmingsplan en kan indien gewenst aan de welstandscommissie worden voorgelegd. Op deze manier is het mogelijk om zonder al te hoge kosten er achter te komen of uw bouwplan haalbaar is of niet. Natuurlijk mag u pas bouwen wanneer u ook de voor uw bouwplan vereiste omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen/afwijken van het bestemmingsplan is aangevraagd én deze aan u is verleend. De gemeente streeft ernaar binnen acht weken antwoord te geven op uw conceptaanvraag. Bij drukte en/of ingewikkeldheid kan dit ook veel langer duren. Dit is een termijn van orde omdat er geen besluit aan verbonden is.

Voor een conceptaanvraag omgevingsvergunning zijn er minder gegevens nodig dan bij een aanvraag omgevingsvergunning

Voor welstand

  • Geveltekeningen, doorsneden en plattegronden van de bestaande en nieuwe toestand, schaal 1:100
  • Detailtekeningen van gezichtsbepalende delen, schaal 1:5/10
  • Situatietekening schaal 1:500/1000
  • Foto’s van de huidige situatie en aangrenzende panden
  • Informatie over materiaal- en kleurgebruik van de gevels, kozijnen, ramen en deuren, dakbedekking, de afwerking van de dakrand/dakgoot (boeideel), plinten, e.d.

Bij afwijken van het bestemmingsplan

  • Situatietekening, schaal 1:500/1000
  • Omschrijf de wijziging ten opzicht van de huidige situatie (bijv. kapsalon of kantoor aan huis)
  • Plattegronden van de bestaande en nieuwe toestand, schaal 1:100
Hoe kan ik controleren of ik vergunning(en), melding nodig heb of iets vergunningsvrij is?
Via de Vergunningcheck en de brochures over vergunningsvrije bouwwerken kunt u uitzoeken of u een omgevingsvergunning voor bouwen nodig heeft voor uw werkzaamheden en zo ja welke. In sommige gevallen heeft u geen vergunning nodig. Dan is bouwen, verbouwen of slopen vergunningsvrij. Dit gaat dan vaak om kleine bouwwerkzaamheden. Alle vergunningsvrije bouwwerken staan beschreven in Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Let op! Ook al mag u vergunningvrij bouwen, u moet daarbij wel voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit 2012. En het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek.
Is mijn uitbouw vergunningsvrij?
Uw uitbouw is vergunningsvrij als u aan de volgende voorwaarden:
  1. Het maximale oppervlak van alle bijbehorende bouwwerken is, bij een bebouwingsgebied:
  • <= 100 m²:  50 % van het bebouwingsgebied;
  • >= 100 m2 en kleiner of gelijk aan 300 m²: 50 m² plus 20% van het deel van het bebouwings-gebied dat groter is dan 100 m2;
  • >= 300 m² : 90 m² plus 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m², tot een maximum van 150 m²;
  1. Maximaal 4 meter diep.
  2. Maximale 5 meter hoog niet hoger dan de verdieping, plus 30 cm.

 Let op!:

  • Vergunningsvrij aanbouwen geldt niet voor recreatiewoningen en woonwagens.
  • Voor monumenten en in het beschermd stads- of dorpsgezicht gelden andere regels!
  • Een dakterras op een aanbouw is verguningsplichtig.
  • Een extra verdieping op of onder de aanbouw te maken is vergunningsplichtig.
  • Een aanbouw staat op de grond.
Ik wil bedrijfsruimte omzetten naar woonruimte mag dat?

Als u het gebruik van een pand wilt wijzigen van bedrijf naar woning dan hebt u meestal een omgevingsvergunning nodig. Bijvoorbeeld omdat u moet verbouwen en bouwkundige aanpassingen moet laten uitvoeren. Of omdat uw plan in strijd is met het bestemmingsplan.

Wilt u weten of uw plan past binnen het bestemmingsplan? Ga naar ruimtelijkeplannen.nl

Mag ik een extra bouwlaag of dakopbouw plaatsen?

Als u een dakopbouw/extra bouwlaag wilt plaatsen dan heeft u altijd een omgevingsvergunning nodig.

Wilt u weten of uw plan past binnen het bestemmingsplan? Ga naar www.ruimtelijkeplannen.nl
Wilt u weten wat de welstandscriteria zijn ga naar www.crk.amsterdam.nl

Wat is een omgevingsvergunning?
Voorheen was voor (ver)bouwen vaak een bouwvergunning nodig en daarnaast soms ook nog andere vergunningen, zoals bijvoorbeeld een monumentenvergunning en milieuvergunning. Sinds 1 oktober 2010 bestaan al die ‘losse’ vergunningen niet meer, maar zijn ze allemaal onderdeel geworden van de ‘omgevingsvergunning’.

Wannneer is dit nodig en kan het ook vergunningsvrij?
Via de Vergunningcheck kunt u uitzoeken of u een omgevingsvergunning voor bouwen nodig heeft voor uw werkzaamheden en zo ja welke. Zie ook vergunningsplicht. In sommige gevallen heeft u geen vergunning nodig. Dan is bouwen, verbouwen of slopen vergunningsvrij. Klik hier voor de vergunningsvrije folders. Alle vergunningsvrije bouwwerken staan hier (bijlage II omgevingsrecht)

! Ook al mag u vergunningvrij bouwen, u moet daarbij wel voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit 2012. En het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek.

 

Ik wil bouwen of heb gebouwd in afwijking van de vergunning hoe nu verder?
Hoelang blijft mijn vergunning geldig en kan ik deze termijn nog oprekken?

U moet binnen 26 weken start bouw melden en zijn begonnen met de bouwwerkzaamheden. Eventueel kunt u een verzoek doen om deze termijn op te rekken als u hier goede redenen voor heeft.

Mijn vergunning is verleend wat nu?

Als de vergunning wordt verleend, kunnen belanghebbenden (bijvoorbeeld omwonenden) daartegen een bezwaarschrift indienen. Dit moet binnen zes weken na de verzending van het besluit gebeuren. In de praktijk houdt men 8 weken aan ivm eventueel verlate postbezorging. Als u eerder begint met bouwen dan doet u dit op eigen verantwoordelijkheid.

U dient alle voorwaarden op te volgen die in de vergunning staan en eventuele benodigde gegevens dient u minimaal 3 weken voor aanvang bouw in te dienen. Er mag niet eerder worden begonnen nadat aan alle voorwaarden is voldaan en er goedkeuring voor alle bescheiden is verleend.

  • Voor een adequate inspectie van de werkzaamheden door de gemeente bent u verplicht bepaalde werkzaamheden bij uw toezichthouder te melden. Welke werkzaamheden het betreft treft u aan in de voorschriften van de vergunning.
  • De omgevingsvergunning met alle bijbehorende bescheiden zoals tekeningen moeten altijd bij de vergunninghouder en/ of degene die de werkzaamheden uitvoert onder handbereik zijn. De toezichthouder kan naar de vergunning en bescheiden vragen. Ook moeten het bouwveiligheidsplan en eventuele andere toestemmingen aanwezig zijn en op verzoek van de toezichthouder getoond worden.
  • Als er géén asbest bij de sloop betrokken is, dient u tenminste twee dagen van tevoren schriftelijk te melden aan de toezichthouder die u hebt toegewezen gekregen wanneer u start met de sloop. Moet er wel asbest verwijderd worden dan dient u één week van tevoren schriftelijke melding te doen van de data en tijdstippen waarop het slopen van de asbesthoudende onderdelen zal plaatsvinden. Ook meldt u wanneer de sloop (van het asbest) klaar is.
Ik wil twee woningen bouwkundig samenvoegen mag dat?

Wilt u een vergunning voor het samenvoegen van woonruimte? Dan moet u aan één van deze voorwaarden voldoen:

  • De samengevoegde, zelfstandige woning heeft 200 WWS of minder punten én wordt maximaal 15 jaar verhuurd aan een huishouden met een inkomen tot € 44.360,-.
  • De samengevoegde, zelfstandige woning heeft 200 WWS of minder punten, en elke samen te voegen woningen had afzonderlijk een puntenwaarde tussen de liberalisatiegrens en 200 punten.
  • Er is sprake van een situatie waarbij een huishouden dat te krap woont, na samenvoeging wel over voldoende woonruimte beschikt.
  • Er wordt passende, reële compensatie aangeboden.

Uitzondering samenvoegen woning eigen gebruik
U heeft geen vergunning nodig, als u als woningeigenaar uw woning samenvoegt met een naast-, onder- of bovengelegen woning voor eigen bewoning of voor eigen gebruik als kantoor- of praktijkruimte. Aan deze vrijstelling zijn wel voorwaarden verbonden. Meer informatie vindt u in de beleidsregels van de gemeente.

Let op bovenstaande betreft een beknopte samenvatting. Alle regels zijn aan verandering onderhevig door wijzigingen in het beleid en/of nieuwe wetstekst en mogelijk niet up-to-date. Voor de meest recente beleidsregels van de gemeente Amsterdam klik hier.

Wanneer mag ik mijn woning of pand splitsen?

Wanneer je eigenaar bent van een pand waar je meerdere woningen of bedrijfsruimtes van wilt maken kun je kiezen voor ‘splitsen’. Door splitsing wordt het mogelijk om de afzonderlijke delen (woon- of bedrijfsruimtes) van het pand te verkopen. Om een pand te kunnen splitsen heb je een splitsingsvergunning nodig van het stadsdeel waar het pand is gevestigd. Als het pand op grond staat waar erfpacht over is uitgegeven dient deze ook gesplitst te worden en opgenomen te worden in de splitsingsakte.

Het is niet altijd mogelijk om een pand te splitsen in afzonderlijke, verkoopbare woon/bedrijfsruimtes:

  • Panden gebouwd na 1940 vereisen geen splitsingsvergunning.
  • Panden gebouwd vóór 1940 vereisen in de meeste gevallen een splitsingsvergunning. Binnen Amsterdam is het splitsen van panden gebouwd voor 1940 aan strenge eisen gebonden. Zie verder eisen voor de splitsingsvergunning.
Ik hoorde iets over een vergunning om woningvorming wanneer is dat nodig en wat zijn de regels?

Van één woning worden twee of meerdere kleine woningen gemaakt dan wel het omzetten van bergruimte naar woonruimte.In stadsdelen Centrum, West en Oost ligt het aandeel woningen van 40 vierkante meter of minder boven het stedelijke percentage. Daarom kunt u in 2017 alleen een onttrekkingsvergunning woningvorming krijgen bij een woning groter dan 40 vierkante meter. Een vergunning voor het verbouwen van een woning naar meerdere woningen (woningvorming) kan worden verleend, als aan deze voorwaarden wordt voldaan:

De nieuw te vormen woningen hebben een minimale oppervlakte van 18 vierkante meter, zoals aangegeven in Bouwbesluit bij een zelfstandige woning, of 12 vierkante meter in het geval van een onzelfstandige woning.
Leidt woningvorming tot één of meerdere woningen met een netto woonoppervlakte kleiner of gelijk aan 40 vierkante meter? Dan blijft het percentage woningen met een netto woonoppervlakte kleiner of gelijk aan 40 vierkante meter in het stadsdeel van de te vormen woonruimte, lager dan het stedelijk gemiddelde van deze categorie. Dit wordt vastgesteld op basis van het meest recente onderzoek Wonen in Amsterdam.

Na indienen van de aanvraag neemt de gemeente binnen 8 weken een beslissing.

Let op bovenstaande betreft een beknopte samenvatting. De regels zijn aan verandering onderhevig door wijzigingen in het beleid en/of nieuwe wetstekst en mogelijk niet up-to-date. Voor de meest recente beleidsregels van de gemeente Amsterdam klik hier.

Heb ik een sloopmelding nodig?

Een sloopmelding is verplicht wanneer meer dan 10 m3 sloopafval vrijkomt of wanneer asbest wordt verwijderd. Bij kleine verbouwingen (in de meeste gevallen) zonder asbestsanering is dus geen sloopmelding nodig. Dit betekent wel dat wanneer bij een kleine verbouwing asbest wordt aangetroffen, er alsnog een sloopmelding noodzakelijk is voordat verwijdering van het asbest plaatsvindt.

Let op! om uit te sluiten dat er geen asbest aanwezig is moet er wel altijd een asbestinventarisatierapport conform SC-540 worden opgesteld. Dit is verplicht bij alle verbouwingen na juli 1993 (toen werd asbest verboden om toe te passen). Vanaf 2024 zijn asbestdaken verboden.

 

Wanneer heb ik een splitsingsvergunning nodig binnen de gemeente Amsterdam?

U heeft een splitsingsvergunning binnen de gemeente Amsterdam nodig indien dit valt binnen de onderstaande kaart, het pand vóór 1940 is gebouwd en voor een deel of helemaal als woning wordt gebruikt. Of na het splitsen als woning gebruikt of verkocht zal worden.

Wat kost een splitsingstekening en hoelang duurt de uitwerking?
  • Splitsingstekening v.a. €350,-
  • Splitsingstekening incl. inmeten casco v.a. €700,- *

* = alleen binnen gemeente Amsterdam
bovenstaande is excl. btw.

Splitsingstekeningen hebben bij ons een hoge prioriteit en kunnen we vaak al binnen een week of een paar dagen uitwerken (uitgezonderd vakantieperiodes).

 

Wanneer krijg ik de splitsingsvergunning?

De gemeente moet binnen acht weken na de dag waarop de aanvraag is ingediend, beslissen over een splitsingsaanvraag.

Welke gegevens zijn er nodig voor een bouwaanvraag voor funderingsherstel met een nieuwe kelderbak?

Voor een aanvraag omgevingsvergunning (=bouwvergunning) van een kelder zijn de volgende zaken benodigd:

  • Archiefstukken
  • Bouwtekening bestaande en nieuwe situatie
  • Ingevuld aanvraagformulier omgevingsvergunning
  • Sloopmelding (incl. slooptekening, sloopveiligheidsplan en astbestinventarisatie
  • Bouwveiligheidsplan
  • Constructieberekening
  • Funderingsadvies
  • Sonderingen (2 stuks)
  • Verkennend bodemonderzoeksrapport
  • Geohydrologisch rapport
Wat kost funderingsherstel en/of een kelderbak?

Richtprijzen verbouwingen per m2 en excl. btw

Standaard inrichting €1.000,-
Constructieve muurdoorbraak (eenvoudig) €2.000,- tot €3.000,-
Uitbouw (casco) €1.000 tot €2.000,-
Fundering en kelderbak (casco) €2.000,- tot €2.500,-
Casco betonplaat per m2 €800,-
Uitbouw casco (met palen) 2,5m €15.000,- tot €20.000,-

Mag ik ook uitbouwen en/of koekoeken plaatsen?

Dit ligt aan het bestemmingsplan en eventueel beleid (kruimelgevallenregeling/buitenplans beleid).

Wat zijn de gemeentelijke leges?
 Voor de gemeente Amsterdam worden de volgende kosten (=verkorte lijst) in rekening gebracht (tarief 2018):

Bronvermelding: https://kanadocumenten.amsterdam.nl/SRVS/Data/Amsterdam/KnowledgeBases/Kennisbank/document/Extern/Vergunningen/Legestabel-omgevingsvergunning-2018.pdf

  • Sloopvergunning € 225,-
  • Conceptaanvraag  € 210,-
  • Omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) 2,96% bouwkosten tot €50.000,- (min. €250,-)
  • Omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) 3,88% bouwkosten van €50.000,- tot 500.000,-
  • Aanvraag omgevingsvergunning die niet in behandeling wordt genomen €250,-
  • Bij intrekken door aanvrager binnen drie weken door aanvrager wordt 50% in rekening gebracht (min. €250,-)
  • Vergunning verlengen. Voor de verlenging betaalt u 20% van het bedrag voor een nieuwe vergunning (min. €1.000,- max. €25.000,-)
  • Kappen boom (1 t/m 5 bomen) € 122,-
  • Monument € 210,- of niets indien onderdeel bouwen ook wordt aangevraagd.
  • Ontheffing bestemmingsplan binnenplans bouwkosten tot €50.000,- wordt gerekend € 350,-
  • Ontheffing bestemmingsplan binnenplans bouwkosten van €50.000,- tot €500.000,- wordt gerekend € 750,-
  • Buitenplanse ontheffing (beperkte planologische betekenis) tot €50.000,- wordt gerekend € 350,-
  • Buitenplanse ontheffing (beperkte planologische betekenis) van €50.000 tot €500.000,- wordt gerekend € 750,-
  • Buitenplanse ontheffing uitgebreide procedure 4,5% bouwkosten min.  € 450,- max. € 45.000,-
  • Gelijkwaardige oplossing (artikel 1.3 Bouwbesluit 2012) € 667,40
  • Splitsingsvergunning voor een pand € 2.375,-
  • Splitsingsvergunning elk volgend pand verhoogd € 2.005,-
  • Vergunning voor het onttrekken, samenvoegen en omzetten € 1.178,-
  • Omzetting/woningvorming/samenvoeging etc. € 533,- per woning
Wat zijn de richtprijzen voor een verbouwing?
 Richtprijzen verbouwingen per m2 en excl. btw
  • Standaard inrichting                                     €1.000,-
  • Constructieve muurdoorbraak (eenvoudig)  €2.000,- tot €3.000,-
  • Uitbouw (casco)                                            €1.000 tot €2.000,-
  • Fundering en kelderbak (casco)                   €2.000,- tot €2.500,-
  • Casco betonplaat per m2                              €800,-
  • Uitbouw casco (met palen) 2,5m                  €15.000,- tot €20.000,-
Is een vooroverleg bij jullie mogelijk en zo ja zijn hier kosten aan verbonden?

 Ja, dit is mogelijk op basis van ons uurtarief (min. 1,5 uur) of zonder extra kosten een opdracht voor het uitwerken van de bestaande situatie.

Mijn achtergevel verpringt. Hoe om te gaan met de verspringing als ik een vergunningsvrije uitbouw wil plaatsen?

Indien deze oorspronkelijk is gebouwd dan kan de vergunningsvrije aanbouw ook verpringend worden geplaatst. Dus max. 4 meter (indien aan alle voorwaarden wordt voldaan) vanuit het uitstekende gedeelte en 4 meter vanuit het iets terug liggende gedeelte. Artikel 2 van het Besluit Omgevingsrecht spreekt over het oorspronkelijk hoofdgebouw. Met andere woorden als het uitstekende deel later een keer is aangebouwd, dan valt dit niet onder het oorspronkelijk hoofdgebouw. Kort aangegeven, is het oorspronkelijk hoofdgebouw het hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaamheden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning, is opgeleverd.

Welke gegevens zijn er nodig voor een bouwaanvraag voor funderingsherstel?

Voor een aanvraag omgevingsvergunning (=bouwvergunning) van een kelder zijn de volgende zaken benodigd:

  • Archiefstukken
  • Bouwtekening bestaande en nieuwe situatie
  • Ingevuld aanvraagformulier omgevingsvergunning
  • Sloopmelding (incl. slooptekening, sloopveiligheidsplan en astbestinventarisatie
  • Bouwveiligheidsplan
  • Constructieberekening
  • Funderingsadvies
  • Sonderingen (2 stuks)
  • Verkennend bodemonderzoeksrapport
  • Geohydrologisch rapport

Let op bij monument! nog aan te vullen

Hoe werkt funderingsherstel?

Uitvoering:

  1. De etage boven de vloer en de vloer zelf worden gesloopt (let op bij monumenten).
  2. Indien bovenwoningen aanwezig zijn dan wordt er tijdelijke voorzieningen aangebracht zodat de trap naar boven toegankelijk blijft en een loopbrug naar buiten
  3. Palen worden aangebracht
  4. Mantelbuizen worden geplaatst zodat nieuwe nutsvoorzieningen kunnen worden aangebracht.
  5. In de bouwmuren worden kassen ingehakt.
  6. Onderwapening wordt geplaatst
  7. Riolering en hemelwaterafvoer wordt geplaatst
  8. In de kassen worden wapeningskorven geplaatst.
  9. Bovenwapening wordt geplaatst en gevlochten
  10. Indien de wapening is goedgekeurd wordt het beton gestort.
  11. Als het beton voldoende hard is dan is het funderingsherstel gereed en kan de herbouw van de woning plaatsvinden.
  12. Eventueel kan er vloerverwarming worden aangebracht.

 

 

Hoe werkt funderingsherstel met het aanbrengen van een nieuwe kelder?

Uitvoering:

  1. Veelal wordt de gehele vloer en indeling verwijderd (let op bij monumenten).
  2. Eerst wordt er een geul gegraven tot aan het funderingshout zodat de damwand geplaatst kan worden.
  3. Een damwand van hout of staal wordt geplaatst zodat er tot een volledige diepte gegraven kan worden.
  4. De pompput voor de latere vuilwaterpomp wordt als laatste gegraven.
  5. De palen worden aangebracht.
  6. Een 5-10cm dikke werkvloer wordt gestort.
  7. Er worden kassen gehakt in de dragende wanden.
  8. Op kwetsbare plaatsen worden vijzels geplaatst.
  9. Onderwapening wordt aangebracht.
  10. Riolering wordt aangebracht.
  11. Bovenwapening wordt geplaatste en gevlochten.
  12. Beton wordt gestort voor de constructieve keldervloer.
  13. Eventuele kelderkoekoeken en/of ramen worden aangebracht.
  14. De wandwapening wordt aangebracht.
  15. De bekisting wordt aangebracht.
  16. Een constructieve plint wordt gestort.
  17. Bekisting van waterwerende plint
  18. Een nieuwe begane grondvloer (hout/staalplaat) wordt aangebracht.

 

 

Ik heb een splitsingsvergunning gekregen hoe nu verder?

Als de splitsingsvergunning is verkregen dan is een bezoek aan de notaris noodzakelijk. De notaris zal een notariële splitsingsakte opstellen waarbij op de plattegrond van het pand, de splitsingstekening, nauwkeurig zal worden vastgelegd wat de grenzen van de verschillende gesplitste ruimtes zijn. De notaris zal de splitsingsakte en de splitsingstekening vervolgens inschrijven bij het Kadaster. Als er erfpacht van toepassing is dan zal hier ook toestemming voor moeten komen.

 

Hoelang duurt het voordat ik mijn vergunning heb?

Reguliere procedure (eenvoudige aanvragen)
Binnen de omgevingsvergunning is meestal de eenvoudige aanvraag van toepassing. Deze verlopen via via de reguliere procedure in maximaal acht weken met een eenmalige mogelijkheid van het bevoegd gezag om de termijn met zes weken te verlengen. Indien het bevoegd gezag een verzoek om aanvulling verzend dat wordt de beslistermijn opgeschort. De beslistermijn gaat weer lopen wanneer de aanvulling compleet is ingediend. Oftewel de tijd die er voor nodig is om de aanvraag compleet te maken wordt hierbij opgeteld als maximale belistermijn. Als laatste kun je als aanvrager zelf ook een verzoek doen om de termijn op te schorten.


Uitgebreide procedure (complexere aanvragen)
Als laatste is er dan ook nog een complexere aanvraag met een hoog risico voor de omgeving verlopen via de uitgebreide procedure in maximaal 26 weken. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het bestemmingsplan moet worden aangepast om een (ver)bouw mogelijk te maken. Binnen de eerste acht weken kan het bevoegd gezag beslissen om de termijn eenmalig met zes weken te verlengen.

Wanneer is een rookmelder verplicht?

Een rookmelder aanbrengen is alleen verplicht bij nieuwbouw dan wel bij een functiewijziging

Zie toelichting Bouwbesluit eerste lid van artikel 6.21. Deze  is uitgebreid met een zinsnede over functiewijziging [Stb. 2011, 676]. Het voorschrift dat eerder alleen voor te bouwen woonfuncties gold, is nu ook van toepassing op situaties waar na een functiewijziging een woonfunctie ontstaat. Van functiewijziging naar een woonfunctie is sprake wanneer een andere gebruiksfunctie (geen woonfunctie) wordt omgezet in een woonfunctie. Het omzetten naar een woonfunctie zal in de meeste gevallen gepaard gaan met een verbouwing. Bij een functiewijziging zonder verbouw gelden omdat er geen sprake is van ‘bouwen’ de voorschriften voor bestaande bouw. Op verbouw is artikel 1.12 van toepassing. Hiernaast geldt nu één aanvullend voorschrift dat op elke vorm van functiewijziging naar een woonfunctie (al dan niet met verbouw) van toepassing is. Iedere woonfunctie die is ontstaan na functiewijziging moet wat betreft rookmelders aan het nieuwbouwniveau voldoen. Zie voor een inhoudelijke toelichting op het voorschrift de toelichting op artikel 6.21, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012. Het nieuwe voorschrift is met name van belang bij de transformatie van kantoren naar woningen. Zie voor verdere informatie over functiewijziging www.rijksoverheid.nl/BZK/bouwregelgeving.

Ik heb zonder de benodigde vergunning gebouwd hoe nu verder?

Als de gemeente heeft geconstateerd dat u zonder de benodigde vergunning heeft gebouwd dan wordt u meestal aangeschreven. (Indien u nog bezig bent met de verbouwing dan zal de verbouwing worden stilgelegd.) Er zal hiervoor eerst intern onderzoek worden gedaan bij de gemeente of het bouwwerk alsnog gelegaliseerd kan worden. U kunt ook een bestuursdwangaanschrijving krijgen waarin u gesommeerd wordt om alles in oude staat terug te brengen en u kunt ook direct een boete krijgen.

Indien u in de gelegenheid wordt gesteld om alsnog een vergunning aan te vragen dan kunnen wij u hiermee verder helpen.

Mijn bouwwerk die zonder vergunning is gebouwd staat er al heel lang is deze daarmee legaal geworden?

Nee dat is niet zo. De gemeente kan ook nog na jaren optreden. Zelfs als u het illegale bouwwerk niet zelf heeft neergezet. Let op voor privaatrecht geldt wel dat er sprake kan zijn van verjaring. Te denken valt b.v. aan uitzicht tot het erf van de buren maar ook om het gebruik van een bouwwerk wat al meer dan 20 jaar (verjaring) aantoonbaar op het erf van de buren staat.

Mijn vergunning is geweigerd wat nu?

Als de gemeente uw vergunning heeft geweigerd, dan kunt u een bezwaarschrift indienen. U moet dat doen binnen zes weken na verzending van de weigering.

Is mijn dakkapel vergunningsvrij?

Een dakkapel kan vergunningsvrij worden geplaatst mits:

  • De dakkapel wordt op het achterdakvlak of op een zijdakvlak gebouwd; dit zijdakvlak mag echter niet naar openbaar toegankelijk gebied (de weg, groen) gekeerd zijn;
  • De dakkapel heeft een plat dak;
  • De dakkapel is, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, niet hoger dan 1,75 meter;
  • De onderkant van de dakkapel ligt meer dan 0,5 meter, maar minder dan 1 meter boven de dakvoet de bovenkant van de dakkapel ligt meer dan 0,5 meter onder de daknok de zijkanten liggen meer dan 0,5 meter van de zijkanten van het dakvlak de dakkapel mag niet gebouwd worden op een tijdelijke woning of woongebouw, zoals een woonkeet, of op een woonwagen;
  • De dakkapel mag ook niet op een vakantiehuisje of een andere woning of woongebouw, dat niet permanent mag worden bewoond, vergunningvrij worden geplaatst.
Is het nodig 2m afstand te houden van de erfgrens bij het plaatsen van een balkon/dakterras?

In het burgerlijk wetboek boek 5 artikel 5:50 staat hierover het volgende:

  1. Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
  2. De nabuur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van zodanige openingen of werken, indien zijn erf een openbare weg of een openbaar water is, indien zich tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden of indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de opening of het werk zich bevindende muur. Uit dezen hoofde geoorloofde openingen of werken blijven geoorloofd, ook nadat de erven hun openbare bestemming hebben verloren of de muur is gesloopt.
  3. De in dit artikel bedoelde afstand wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erven of de muur.
  4. Wanneer de nabuur als gevolg van verjaring geen wegneming van een opening of werk meer kan vorderen, is hij verplicht binnen een afstand van twee meter daarvan geen gebouwen of werken aan te brengen die deeigenaar van het andere erf onredelijk zouden hinderen, behoudens voor zover zulk een gebouw of werk zich daar reeds op het tijdstip van de voltooiing van de verjaring bevond.
  5. Ter zake van een volgens dit artikel ongeoorloofde toestand is slechts vergoeding verschuldigd van schade, ontstaan na het tijdstip waartegen opheffing van die toestand is aangemaand.​

NB: Mochten de buren bezwaar maken dan kan er er ook een ondoorzichtig privacyscherm/afscheiding worden geplaatst. Voor het plaatsen van een privacyscherm is een omgevingsvergunning nodig behalve als de aangrenzende buren ook al een balkon/dakterras hebben.

Kan mijn buurman eigenaar zijn geworden door verjaring van mijn ingepikte grond?

Hoe zit het met het kadastrale eigendom?

Er wordt eerst gekeken naar de gegevens van het Kadaster waarop de kadastrale grenzen zijn ingetekend en eventueel oude inmetingstekeningen. Deze grenzen zijn leidend om uit te zoeken van wie de grond is. Als het uitmeten niet samen lukt dan kan aan het Kadaster gevraagd worden om de grenzen uit te zetten.

Eigendom opeisen

Als blijkt dat de buurman uw grond heeft gebruikt dan wordt inbreuk gemaakt op op uw eigendomsrecht. Het stukje grond kan dan worden teruggevorderd oftewel ‘redivendiceren’ met als doel dat u weer de beschikking krijgt over uw grond. Is dit niet spoedeisend dan kunnen er ook schriftelijke afspraken hierover worden gemaakt over het gebruik.

Door verjaring eigendom verkregen

In het burgerlijk wetboek staat in artikel 3:105 lid 1 dat een rechtsvordering tot beëindiging van bezit na 20 jaren verjaart (nb; dit kan ook 10 jaar zijn bij te goeder trouw). In de wet staat namelijk dat na 20 jaar de bezitter van het stukje grond daarvan eigenaar wordt en dat de oorspronkelijke eigenaar dan geen teruggave meer kan vorderen.
Let op degene die het stuk grond bezit zal wel moeten kunnen aantonen dat deze de grond al 20 jaar in bezit heeft en dat is niet altijd eenvoudig. Er moeten “bezitsdaden” zijn verricht. Uit die daden moet zichtbaar blijken dat iemand zichzelf als eigenaar ziet. Het plaatsen van b.v. een hek is niet voldoende is om bezit aan te nemen. Er moet meer zijn om dit bezit aan te nemen. Denk aan b.v. het  bestraten van het stukje grond om deze bij de oprit of een terras te betrekken en dit ook zo te gebruiken.

Start typing and press Enter to search